UGREF-UI-N

(1) กองทุนจะเน้นลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศชื่อ UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (EUR) I-96-ACC (กองทุนหลัก) เพียงกองทุนเดียว โดยเฉลี่ยในรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน ซึ่งกองทุนหลักเป็นกองทุนที่จัดตั้งและบริหารจัดการโดย UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. ซึ่งจดทะเบียนที่ประเทศลักเซมเบิร์ก (Luxembourg) และกองทุนหลักจัดเป็นกองทุน Alternative Investment Fund (AIF) ภายใต้การกำกับดูแลของ Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) ซึ่งเป็นหน่วยงานกำกับดูแลด้านหลักทรัพย์และตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ที่เป็นสมาชิกสามัญของ International Organizations of Securities Commission (IOSCO) โดยกองทุนหลักมิได้เป็นกองทุนรวมประเภทเฮ็ดจ์ฟันด์ (hedge fund) ทั้งนี้ กองทุนมีนโยบายการลงทุน ซึ่งจะส่งผลให้มี net exposure ที่เกี่ยวข้องกับความเสี่ยงต่างประเทศ โดยเฉลี่ยในรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน โดยกองทุนหลักมีนโยบายการกระจายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักๆ ทั่วโลก รวมถึงตลาดเอเชียแปซิฟิค (ออสเตรเลีย และญี่ปุ่นเป็นหลัก) ยุโรป และอเมริกาเหนือ โดยหลักแล้วเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์ โลจิสติกส์ ที่อยู่อาศัย รวมถึงธุรกิจด้านบริการดูแลรักษาสุขภาพ และคลังสินค้า ทั้งนี้ กองทุนเป้าหมาย (Target Funds) ที่กองทุนหลัก ลงทุนนั้นส่วนใหญ่จดทะเบียนในประเทศลักเซมเบิร์ก รัฐเดลาแวร์ประเทศสหรัฐอเมริกา อังกฤษและเวลส์ ออสเตรเลีย สิงคโปร์ เกาะเจอร์ซี่ ฮ่องกง ไอร์แลนด์ หมู่เกาะเคย์แมน และเกาะเกิร์นซีย์ โดยจะลงทุนในกองทุนเป้าหมายรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ กองทุนหลักจะทำการลงทุนในกองทุนเป้าหมาย (Target Funds) ที่สร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนเป้าหมายจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพที่อยู่ในทำเลที่ดี และมีอัตราการเช่าสูง ดังนั้น กองทุนหลักจึงแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนต่ำ และสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ อย่างไรก็ดี ไม่มีหลักประกันใดว่ากองทุนหลักจะสามารถแสวงหาผลตอบแทนตามลักษณะข้างต้นได้ อย่างไรก็ตาม กองทุนหลักจะไม่ทำธุรกรรมการขายหลักทรัพย์ที่ต้องยืมมาเพื่อการส่งมอบ (short sell) และการทำ repo แต่อาจทำธุรกรรมการกู้ยืมเงินโดยใช้หลักการ look-through ซึ่งอัตราส่วนการกู้ยืมจะไม่เกินร้อยละ 40 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน ทั้งนี้ กองทุนหลักอาจพิจารณาลงทุนในหรือมีไว้ซึ่งสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (Derivatives) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารการลงทุน (Efficient Portfolio Management) ไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน และอาจลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน (Hedging) แต่จะไม่ลงทุนในตราสารที่มีลักษณะของสัญญาซื้อขายล่วงหน้าแฝง (Structured Note) บริษัทจัดการจะส่งคำสั่งซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนหลักไปยังประเทศลักเซมเบิร์ก (Luxembourg) ในรูปสกุลเงินยูโร (EUR) โดยกองทุนหลักจะนำเงินยูโร (EUR) ไปลงทุนในหลักทรัพย์ในรูปสกุลเงินท้องถิ่นของประเทศที่ลงทุน ทั้งนี้ ในสภาวการณ์ปกติ กองทุนหลักจะป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน โดยแลกเปลี่ยนเงินจากการลงทุนในหลักทรัพย์ในรูปสกุลเงินท้องถิ่นของประเทศที่ลงทุน กลับมาเป็นสกุลเงินยูโร ซึ่งเป็นสกุลเงินหลักของกองทุนหลัก (Base Currency) ทั้งนี้ บริษัทจัดการขอสงวนสิทธิในการเปลี่ยนแปลงการซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนหลักดังกล่าว เป็นประเทศอื่นใดนอกเหนือจากประเทศลักเซมเบิร์ก (Luxembourg) โดยถือว่าได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงสถานที่ (ประเทศ) ที่ทำการซื้อขาย และ/หรือสกุลเงินที่ใช้ในการซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนหลัก บริษัทจัดการจะคำนึงถึงประโยชน์ของกองทุนเป็นสำคัญ โดยบริษัทจัดการจะแจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบโดยเร็ว ผ่านการประกาศทางเว็บไซต์ของบริษัทจัดการ อนึ่ง กองทุนหลักข้างต้นมีการเสนอขายในหลายชนิดของหน่วยลงทุน (Class of Units) ภายใต้กองทุนหลักเดียวกัน ซึ่งแต่ละชนิดของหน่วยลงทุน อาจมีความแตกต่างกันในเรื่องของสกุลเงิน, ค่าธรรมเนียม, หลักเกณฑ์ของจำนวนขั้นต่ำในการสั่งซื้อ, คุณสมบัติของผู้ลงทุน และนโยบายการจัดสรรกำไรหรือผลตอบแทน เป็นต้น โดยในเบื้องต้นจะพิจารณาลงทุนใน “Class (EUR) I-96-ACC” ซึ่งเป็น Class ที่เสนอขายให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันเท่านั้น อย่างไรก็ดี บริษัทจัดการขอสงวนสิทธิในการพิจารณาเปลี่ยนแปลงชนิดของหน่วยลงทุน (Class of Units) และ/หรือสกุลเงินอื่นใด หากมีการเปลี่ยนแปลงโดยกองทุนหลักในอนาคตตามความเหมาะสมเพื่อประโยชน์ในการดำรงวัตถุประสงค์ของการบริหารจัดการกองทุนให้เป็นไปตามที่ได้ระบุในหนังสือชี้ชวนนี้ โดยถือว่าได้รับมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว ซึ่งบริษัทจัดการจะดำเนินการแจ้งให้สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ และจะแจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบโดยเร็ว ผ่านการประกาศทางเว็บไซต์ของบริษัทจัดการ นอกจากนี้ ในกรณีที่กองทุนหลักและ/หรือกองทุนเป้าหมายที่กองทุนหลักไปลงทุนมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ว่าจะเป็นการลงทุนโดยตรงหรือโดยอ้อมรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหลัก ณ วันที่กองทุนหลักปิดสมุดทะเบียนเพื่อจ่ายเงินปันผล บริษัทจัดการขอสงวนสิทธิที่จะนําเงินลงทุนของกองทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศอื่น (กองทุนหลัก) ที่มีนโยบายการลงทุนใกล้เคียงกันตามดุลยพินิจของบริษัทจัดการ ซึ่งการดําเนินการดังกล่าวจะไม่ขัดกับวัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุนของกองทุน หรือบริษัทจัดการขอสงวนสิทธิที่จะยกเลิกกองทุน ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย หรือบริษัทจัดการขอสงวนสิทธิที่จะจ่ายเงินปันผลของกองทุน ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย เพื่อให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่สํานักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศ โดยถือว่าได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว ซึ่งบริษัทจัดการจะคํานึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นสําคัญ (2) ส่วนที่เหลือกองทุนจะลงทุนในทรัพย์สินตามประเภทของหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินหรือการหาดอกผลโดยวิธีอื่นอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างตามที่คณะกรรมการ ก.ล.ต. หรือสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกำหนด โดยจะลงทุนให้สอดคล้องกับนโยบายกองทุนที่กำหนดไว้ และกองทุนจะไม่ลงทุนในตราสารหนี้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำกว่าอันดับที่สามารถลงทุนได้ (Non-Investment Grade) หรือตราสารหนี้ที่ไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (Unrated Bond) หรือตราสารทุนที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Unlisted securities) อย่างไรก็ตาม กองทุนอาจมีไว้ซึ่งตราสารหนี้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำกว่าที่สามารถลงทุนได้ (Non – investment grade) เฉพาะกรณีที่ตราสารหนี้นั้นได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่สามารถลงทุนได้ (Investment grade) หรือตราสารนั้นได้รับการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (listed securities) แล้วแต่กรณี ขณะที่กองทุนลงทุนเท่านั้น อย่างไรก็ดี ส่วนที่เหลือจากการลงทุนในกองทุนหลักนั้น กองทุนจะไม่ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือหน่วยทรัสต์ในประเทศไทย กองทุนอาจพิจารณาลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (Derivatives) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารการลงทุน (Efficient Portfolio Management) และกองทุนอาจลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของ มูลค่าเงินลงทุนในต่างประเทศ อย่างไรก็ดี ในกรณีที่สภาวการณ์ไม่ปกติกองทุนอาจพิจารณาป้องกันความเสี่ยงตามดุลยพินิจผู้จัดการกองทุน และไม่ถือว่าเป็นการแก้ไขโครงการ หากมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เกี่ยวกับการทำสัญญาซื้อขายล่วงหน้าดังกล่าว และกองทุนอาจทำธุรกรรมการให้ยืมหลักทรัพย์หรือธุรกรรมการซื้อโดยมีสัญญาขายคืน (Reverse Repo) โดยเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด ทั้งนี้ กองทุนจะไม่ลงทุนในตราสารที่มีลักษณะของสัญญาซื้อขายล่วงหน้าแฝง (Structured Note) ธุรกรรมการขายหลักทรัพย์ที่ต้องยืมมาเพื่อการส่งมอบ (short sell) ธุรกรรมการกู้ยืมเงิน หรือการทำ repo เพื่อประโยชน์ในการจัดการลงทุน และหน่วย Private equity แต่อาจลงทุนในธุรกรรมการกู้ยืมเงินเพื่อสภาพคล่อง (3) กองทุน UGREF-UI และ/หรือกองทุนหลักอาจมีการลงทุนใน สัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อ EPM โดยมีมูลค่าตามหน้าสัญญาของสัญญาซื้อขายล่วงหน้า ไม่เกิน 100% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ กองทุน UGREF-UI และ/หรือกองทุนหลักอาจพิจารณาลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (Derivatives) เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน รวมกันสูงสุดไม่เกิน 200% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ โดยกองทุน UGREF-UI อาจมีการลงทุนใน สัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนไม่เกินกว่า 100% ของมูลค่าเงินลงทุนในต่างประเทศ (4) ในกรณีที่บริษัทจัดการได้รับค่าตอบแทน (loyalty fee หรือ rebate) ทั้งในรูปจำนวนเงินหรือจำนวนหน่วย จากการนำเงินลงทุนของกองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย ไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศ บริษัทจัดการจะนำค่าตอบแทนเข้าเป็นทรัพย์สินของกองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย โดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของกองทุนและผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นสำคัญ (5) กองทุนหลักมีการจำกัดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนของกองทุนหลักต่อรอบการเปิดรับซื้อคืนหน่วยลงทุน (ประมาณ 1 เดือน) ไว้ไม่เกินร้อยละ 5 ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนหลัก กรณีที่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนหลักไถ่ถอนหน่วยลงทุนเกินกว่าร้อยละ 5 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหลัก กองทุนหลักจะทยอยรับคำสั่งไถ่ถอนหน่วยลงทุน และจัดสรรการไถ่ถอนตามสัดส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ส่งคำสั่งมา (Prorate) เพื่อไม่ให้มีการไถ่ถอนเกินกว่าร้อยละ 5 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหลัก โดยคำสั่งไถ่ถอนที่เกินกว่าร้อยละ 5 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหลัก กองทุนหลักจะทำรายการในวันไถ่ถอนหน่วยลงทุนตามที่ได้กำหนดไว้จนกว่าคำสั่งไถ่ถอนหน่วยลงทุนจะครบตามจำนวน นอกจากนี้ กองทุนหลักอาจเลื่อนการไถ่ถอนหน่วยลงทุนในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ หากพิจารณาแล้วว่ามีผลกระทบในทางลบต่อผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน ในกรณีใดกรณีหนึ่ง กองทุนหลักอาจใช้ดุลยพินิจพิจารณาเลื่อนกำหนดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนบางส่วนหรือทั้งจำนวน ไปจนกว่ากองทุนหลักจะดำเนินการจำหน่ายและรับรู้มูลค่าสินทรัพย์จากการขาย หรือจนกว่าสถานการณ์กลับคืนสู่ภาวะปกติ ทั้งนี้ เมื่อกองทุนหลักมีการใช้เงื่อนไขดังกล่าวข้างต้น บริษัทจัดการจะพิจารณาดำเนินการให้สอดคล้องกับกองทุนหลัก ในกรณีที่มีการไถ่ถอนหน่วยลงทุนในสัดส่วนที่เกินกว่ากำหนด กองทุนหลักอาจมีการเลื่อนการทำรายการออกไปจนกว่ากองทุนจะสามารถขายสินทรัพย์ในจำนวนเทียบเท่าได้ โดยทุกคำสั่งที่ได้รับในวันเดียวกันจะถูกไถ่ถอนในมูลค่าต่อหน่วยเดียวกัน ทั้งนี้ ในกรณีที่หน่วยลงทุนอยู่ในรูปหุ้นที่มีการซื้อขายในสกุลเงินอื่นนอกเหนือจากสกุลเงินของกองทุนหลัก หน่วยลงทุนดังกล่าวจะถูกแลกเปลี่ยนตามอัตราแลกเปลี่ยนของวันทำการก่อนหน้า โดยหากมีหน่วยลงทุนบางส่วนที่ไม่สามารถทำรายการได้ในวันที่มีการส่งคำสั่ง หน่วยลงทุนในส่วนที่เหลือดังกล่าวจะถูกเลื่อนไปทำรายการในวันทำการถัดไป และกองทุนหลักจะทยอยรับคำสั่งไถ่ถอนหน่วยลงทุน และจัดสรรการไถ่ถอนตามสัดส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ส่งคำสั่งมาในวันไถ่ถอนหน่วยลงทุน ซึ่งการทำรายการแต่ละวันกำหนดใว้ไม่เกินร้อยละ 5 (ต่อวัน) จนกว่าจะสามารถทำการไถ่ถอนหน่วยลงทุนได้ทั้งหมด นอกจากนี้ กองทุนหลักอาจใช้ดุลยพินิจพิจารณาเลื่อนกำหนดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนบางส่วนหรือจำนวนทั้งหมดในกรณีที่การขายคืนหน่วยลงทุนส่งผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุน โดยกองทุนหลักอาจใช้ดุลยพินิจเลื่อนคำสั่งการขายหน่วยลงทุนบางส่วน หรือเต็มจำนวนออกไปตามความเหมาะสมจนกว่ากองทุนหลักจะดำเนินการรับรู้มูลค่าสินทรัพย์จากการขาย หรือจนกว่าสถานการณ์กลับคืนสู่ภาวะปกติ คำสั่งไถ่ถอนหน่วยลงทุนที่เข้ามาใหม่ภายในเดือนดังกล่าว รวมถึงคำสั่งไถ่ถอนหน่วยลงทุนที่เลื่อนมาจากการทำรายการไถ่ถอนหน่วยลงทุนครั้งก่อน จะถูกจัดลำดับความสำคัญอย่างเท่าเทียมกัน ในการดำเนินการไถ่ถอนในวันไถ่ถอนหน่วยลงทุนครั้งถัดไป ในช่วงระหว่างที่คำสั่งดังกล่าวได้ถูกระงับหรือถูกเลื่อนออกไป ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนหลักสามารถยกเลิกคำสั่งดังกล่าวได้ โดยจะต้องเขียนแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยัง UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. คำสั่งดังกล่าวจะถูกดำเนินการภายหลัง UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. ได้รับแจ้ง ในกรณีที่กองทุนหลักไม่มีสภาพคล่องเพียงพอในการชำระค่าขายคืนตามระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือชี้ชวน ธุรกรรมดังกล่าวจะถูกดำเนินการให้เร็วที่สุดเท่าที่ทาง UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. จะสามารถทำได้ ทั้งนี้ UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. จะไม่มีนโยบายการจ่ายดอกเบี้ยชดเชยในกรณีดังกล่าว (6) ในกรณีที่กองทุนมีการลงทุนในกองทุนปลายทางไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนปลายทาง หากกองทุนปลายทางมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิลดลงในลักษณะดังต่อไปนี้ 1. มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ณ วันใดวันหนึ่งลดลงเกินกว่า 2 ใน 3 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนปลายทาง หรือ 2. ยอดรวมของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนปลายทางลดลงในช่วงระยะเวลา 5 วันทำการใดติดต่อกัน คิดเป็นจำนวนเกินกว่า 2 ใน 3 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนปลายทาง ในกรณีที่กองทุนปลายทางมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิลดลงในลักษณะดังกล่าวบริษัทจัดการจะดำเนินการดังต่อไปนี้ รายละเอียดการดำเนินการ การดำเนินการ ระยะเวลาดำเนินการ 1 แจ้งเหตุที่กองทุนปลายทางมีมูลค่าทรัพย์สินลดลง พร้อมแนวทางการดำเนินการของ บริษัทจัดการให้สำนักงานและผู้ถือหน่วย (แนวทางการดังกล่าวต้องคำนึงถึงประโยชน์ที่ดีที่สุดของผู้ถือหน่วยโดยรวม) ภายใน 3 วันทำการนับแต่วันที่มี การเปิดเผยข้อมูลของกองทุนปลายทางที่ปรากฏเหตุ 2 เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการดำเนินการตามข้อ 1 ต่อผู้ลงทุนทั่วไป (ดำเนินการให้บุคลากรที่เกี่ยวข้องเปิดเผยข้อมูลดังกล่าวด้วย) พร้อมข้อ 1 3 ปฏิบัติตามแนวทางการดำเนินการตามข้อ 1 ภายใน 60 วันนับแต่วันที่มี การเปิดเผยข้อมูลของกองทุนปลายทางที่ปรากฏเหตุ 4 รายงานผลการดำเนินการตามข้อ 3 ให้สำนักงานทราบ ภายใน 3 วันทำการนับแต่วันที่ดำเนินการตามข้อ 3 แล้วเสร็จ (7) ในการคำนวณสัดส่วนการลงทุนของกองทุน เรื่องการจัดแบ่งประเภทของกองทุน บริษัทจัดการอาจไม่นับช่วงระยะเวลาดังนี้รวมด้วยก็ได้ ทั้งนี้ โดยต้องคำนึงถึงประโยชน์ของผู้ลงทุนเป็นสำคัญ 1. ช่วงระยะเวลา 30 วันนับแต่วันที่จดทะเบียนเป็นกองทุนรวม 2. ช่วงระยะเวลา 30 วันก่อนครบอายุโครงการหรือก่อนเลิกกองทุนรวม 3. ช่วงระยะเวลาที่ต้องใช้ในการจำหน่ายทรัพย์สินของกองทุนเนื่องจากได้รับคำสั่งขายคืนหรือสับเปลี่ยนหน่วยลงทุน หรือมีการสิ้นสุดสมาชิกภาพ หรือมีการโอนย้ายกองทุนจำนวนมาก หรือเพื่อรอการลงทุน ทั้งนี้ ต้องไม่เกินกว่า 10 วันทำการ บริษัทจัดการขอสงวนสิทธิเปลี่ยนแปลงประเภทและลักษณะพิเศษของกองทุนรวมเป็นกองทุนรวมที่มีการลงทุนโดยตรงในตราสาร และ/หรือหลักทรัพย์ดังกล่าวข้างต้น หรือกองทุนรวมหน่วยลงทุน (Fund of Funds) หรือสามารถกลับมาเป็นกองทุนรวมฟีดเดอร์ (Feeder Fund) ได้ โดยไม่ทำให้ระดับความเสี่ยงของการลงทุน (risk spectrum) เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุน โดยขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาด ณ ขณะนั้น และต้องเป็นไปเพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุน ทั้งนี้ หากมีการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวบริษัทจัดการจะแจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ก่อนการแก้ไขโครงการผ่านการประกาศทางเว็บไซต์ของบริษัทจัดการ หรือช่องทางอื่นตามความเหมาะสม ลักษณะสำคัญของกองทุน UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (EUR) I-96-ACC (กองทุนหลัก) ชื่อกองทุน : UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (EUR) I-96-ACC บริษัทจัดการ : ( Management Company ) UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. ผู้บริหารจัดการลงทุน UBS Asset Management (Americas) วันที่จัดตั้ง UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (GREFS) 30 มิถุนายน 2551 วันที่จัดตั้ง UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (EUR) I-96-ACC 31 สิงหาคม 2559 ประเภทโครงการ : กองทุนทรัพย์สินทางเลือก วัตถุประสงค์และนโยบาย การลงทุน : กองทุนมีการกระจายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักๆ ทั่วโลก รวมถึงตลาดเอเชียแปซิฟิค (ออสเตรเลีย และญี่ปุ่นเป็นหลัก) ยุโรป และอเมริกาเหนือ โดยหลักแล้วเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์ โลจิสติกส์ ที่อยู่อาศัย รวมถึงธุรกิจด้านบริการดูแลรักษาสุขภาพ และคลังสินค้า ทั้งนี้ กองทุนเป้าหมาย ( Target Funds) ที่กองทุนหลัก ลงทุนนั้นส่วนใหญ่จดทะเบียนในประเทศลักเซมเบิร์ก รัฐเดลาแวร์ประเทศสหรัฐอเมริกา อังกฤษและเวลส์ ออสเตรเลีย สิงคโปร์ เกาะเจอร์ซี่ ฮ่องกง ไอร์แลนด์ หมู่เกาะเคย์แมน และเกาะเกิร์นซีย์ โดยจะลงทุนในกองทุนเป้าหมายรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ กองทุนหลักจะทำการลงทุนในกองทุนเป้าหมาย ( Target Funds) ที่สร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนเป้าหมายจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพที่อยู่ในทำเลที่ดี และมีอัตราการเช่าสูง ดังนั้น กองทุนหลักจึงแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนต่ำ และสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ อย่างไรก็ดี ไม่มีหลักประกันใดว่ากองทุนหลักจะสามารถแสวงหาผลตอบแทนตามลักษณะข้างต้นได้ สำหรับการลงทุนในกองทุนเป้าหมาย กองทุนหลักจะติดตามระดับการกู้ยืมของกองทุนเป้าหมายแต่ละกอง โดยใช้วิธี “Look-Through” หรือการนับสัดส่วนการกู้ยืมของกองทุนเป้าหมายรวมกันทั้งหมด ซึ่งกองทุนหลักกำหนดสัดส่วนการกู้ยืมไว้ที่ไม่เกินร้อยละ 40 ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนเป้าหมายรวมกันทั้งหมด โดยในกรณีที่การกู้ยืม เกินกว่าสัดส่วนที่กำหนดไว้ กองทุนหลักจะทำการปรับลดระดับการกู้ยืมลงให้ต่ำกว่าร้อยละ 40 ทันทีเมื่อมีโอกาส กองทุนหลักมีการการกระจายการลงทุน ทั้งในแง่ของผู้จัดการ การบริหารกลยุทธ์ และการตลาด โดยกองทุนหลักจะเลือกลงทุนในกองทุนเป้าหมายมาจำนวนหนึ่ง ที่มีการจัดการบริหารกองทุน , วัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุนที่แตกต่างกัน แม้ว่ากองทุนหลักจะไม่ได้ระบุจำนวนกองทุนเป้าหมายที่ลงทุนได้สูงสุดไว้ แต่กองทุนหลักจะกระจายการลงทุนในกองทุนเป้าหมายอย่างน้อย 5 กองทุนขึ้นไป และมีโอกาสที่จะเปลี่ยนแปลงจำนวนกองทุนดังกล่าวได้ในอนาคต แม้ว่าการกระจายการลงทุนดังกล่าวจะมีเจตนาเพื่อลดความเสี่ยงจากการขาดทุน และความผันผวนของราคาก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถรับประกันได้ว่าการกระจายการลงทุนของกองทุนเป้าหมายจะไม่ก่อให้เกิดผลขาดทุน หลักเกณฑ์การลงทุน หลักเกณฑ์ในการลงทุนเป็น ดังนี้ 2.1 การลงทุนในกองทุนเป้าหมาย ก) กองทุนหลักจะลงทุนในกองทุนเป้าหมายรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ข) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนในกองทุนเป้าหมายใดเกินร้อยละ 20 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ในแบบ Look-Through ไม่ว่าจะลงทุนผ่านกองทุนย่อยหรือไม่ ข้อจำกัดนี้ใช้กับกองทุนเป้าหมายโดยทั่วไป ค) กองทุนหลักจะต้องไม่ลงทุนในกองทุนเป้าหมายใดเกินร้อยละ 20 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนเป้าหมาย ข้อจำกัดนี้จะไม่มีผลใช้กับสถานการณ์พิเศษที่ กองทุนหลักลงทุนในกองทุนเป้าหมายที่จัดตั้งขึ้นใหม่ การลงทุนใดที่เกินร้อยละ 20 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนเป้าหมายนั้น จะต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหลักณ ขณะที่ลงทุน หาก กองทุนหลักลงทุนในกองทุนเป้าหมายที่จัดตั้งขึ้นใหม่เกินร้อยละ 20 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนเป้าหมาย จะต้องลดการถือครองให้ไม่เกินร้อยละ 20 ภายในเวลา 2 ปีนับจากวันที่เข้าถือครอง หากกองทุนเป้าหมายมีการแบ่งการลงทุนเป็นหลายส่วนหรือมีโครงสร้างเป็นกองทุนย่อย สัดส่วนการลงทุนของกองทุนหลักในกองทุนเป้าหมายที่มีลักษณะดังกล่าวจะต้องเกินกว่าร้อยละ 50 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิในกองทุนเป้าหมาย ข้อจำกัดนี้ใช้กับกองทุนเป้าหมายโดยรวม ง) กองทุนหลักอาจลงทุนในหน่วย Private equity (PE) โดยกองทุนหลักไม่สามารถลงทุนได้เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหลักใน PE หรือ Target Funds ที่เปิดให้ไถ่ถอนการลงทุนน้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง (โดยไม่รวม initial lock up period ที่มีระยะเวลาน้อยกว่าหรือเท่ากับ 3 ปี) นอกจากนี้ กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนได้เกินร้อยละ 40 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหลักใน PE หรือ Target Funds ที่เปิดให้ไถ่ถอนการลงทุนน้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง (โดยรวม initial lock up period) 1) กองทุนเป้าหมายที่เป็นกองทุนเปิด ที่อนุญาตให้มีการขายคืนหลักทรัพย์หรือหน่วยลงทุนอย่างน้อยปีละสองครั้ง และ/หรือ 2) กองทุนเป้าหมายที่เป็นกองทุนปิด ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดซื้อขายที่ถูกกำกับโดยทางการ และ/หรือ 3) การลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น (ตามที่กำหนดอยู่ในข้อ 2.2 “การลงทุนอื่นๆ”) จ) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 20 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิในกองทุนเป้าหมายที่สนับสนุน บริหาร หรือให้คำปรึกษาโดยผู้จัดการกองทุนเดียวกัน ฉ) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 20 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิในกองทุนเป้าหมายที่บริหาร ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อม โดย UBS หรือบริษัทในเครือ ช) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 20 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิในกองทุนเป้าหมายที่มีนโยบายการลงทุนไปลงทุนในกองทุนอื่น การลงทุนดังกล่าวจะทำได้ก็ต่อเมื่อนโยบายการลงทุนของกองทุนเป้าหมายมีวัตถุประสงค์ที่จะทำการลงทุนแบบเฉพาะเจาะจง เช่น การกระจายการลงทุนไปตามภูมิภาคต่างๆ หรือลงทุนเป็นการเฉพาะในหมวดใดหมวดหนึ่ง 2.2 การลงทุนอื่นๆ 2.2.1 สำหรับการลงทุนนอกเหนือจากที่การลงทุนในกองทุนเป้าหมาย (การลงทุนอื่นๆ) เป็นดังนี้ ก) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ สำหรับการลงทุนอื่นๆ ข) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ในหลักทรัพย์ประเภทเดียวกันที่ออกโดยผู้ออกเดียวกัน ค) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ในหลักทรัพย์ประเภทเดียวกันที่ออกโดยผู้ออกเดียวกัน จำนวนร้อยละที่กำหนดไว้ในข้อ 2.2.1 ก) และ ค) ด้านบนนั้นไม่รวมหลักทรัพย์ที่ออกหรือประกันโดยรัฐบาลใด หรือองค์กรท้องถิ่นหรือในประเทศที่เป็นประเทศสมาชิกของ Organization for Economic Co-operation and Development หรือหน่วยงานสากลในระดับ EU ภูมิภาคหรือสากล ง) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ในหลักทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และ กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนเกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ในหลักทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือกองทุนเป้าหมายตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2.1 ง) ด้านบน จ) กองทุนหลักจะต้องไม่ขายชอร์ต ( Short Selling) หลักทรัพย์ ตราสารตลาดเงิน หรือตราสารอื่นๆ ฉ) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนร่วมในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ช) กองทุนหลักไม่สามารถลงทุนโดยตรง หรือทางอ้อมในสินค้าโภคภัณฑ์ โลหะมีค่า หรือสินทรัพย์มีตัวตนอื่นๆ (เช่น งานศิลปะ โบราณวัตถุ) ซ) กองทุนหลักไม่สามารถกู้ยืม ยกเว้นการกู้ยืมดังกล่าวเป็นธุรกรรมแบบ Back-to-Back เพื่อการซื้อเงินตราต่างประเทศ หรือเป็นสินเชื่อระยะสั้นสำหรับการบริหารเงิน และจะต้องไม่เกินร้อยละ 25 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของ กองทุนหลัก ฌ) กองทุนหลักไม่สามารถให้สินเชื่อ หรือเป็นผู้ค้ำประกันให้กับบุคคลที่สาม ข้อจำกัดนี้ไม่ได้รวมถึงการได้มาซึ่งหลักทรัพย์ ตราสารตลาดเงิน หรือตราสารอื่นๆ หากไม่ได้รับชำระเต็มจำนวน ญ) กองทุนหลักจะต้องไม่เข้าร่วมทำธุรกรรมสินเชื่อเพื่อธุรกิจหลักทรัพย์ (เช่น 1) การทำธุรกรรมซื้อคืน 2) การให้ยืมหลักทรัพย์ หรือสินค้าโภคภัณฑ์ และการยืมหลักทรัพย์ หรือสินค้าโภคภัณฑ์ 3) ธุรกรรมซื้อและขายคืน หรือขายและซื้อคืน และ 4) ธุรกรรมการกู้ยืมเพื่อซื้อหลักทรัพย์) หรือธุรกรรม Total Return Swap 2.2.2 ข้อจำกัดในการลงทุนในตราสารอนุพันธ์ กองทุนหลักอาจลงทุนในตราสารอนุพันธ์ อันเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การลงทุนได้ แต่จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนด ดังนี้ ก) ทำการลงทุนในตราสารอนุพันธ์ได้ไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ( NAV) ของ กองทุนหลัก ข) การลงทุนเกี่ยวเนื่องกับตราสารอนุพันธ์โดยรวม จะต้องไม่เกินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ( NAV) รวมของกองทุน กองทุนหลักและ ค) การลงทุนโดยรวมในสินค้าอ้างอิง ( Underlying Assets) จะต้องไม่เกินสัดส่วนการลงทุนที่กำหนดไว้ในหัวข้อเรื่อง “หลักเกณฑ์ในการลงทุน” 2.3 ข้อจำกัดในการให้ทำธุรกรรมให้ยืมและซื้อคืน ก) ห้ามมิให้ กองทุนหลักเข้าทำธุรกรรมการให้ยืมหลักทรัพย์ ข) ห้ามมิให้ กองทุนหลักเข้าทำธุรกรรมการซื้อคืน ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย ข้อจำกัดในหัวข้อ 2 ด้านบนนั้น ไม่รวมถึงช่วงเวลาการลงทุนครั้งแรก ( Initial Investment Period) ซึ่งเป็นช่วงเวลา 24 เดือนหลังวันออกหุ้นครั้งแรก (Initial Issue Date) และไม่รวมถึงหุ้นที่ กองทุนหลักถือในบริษัทย่อย เพื่อประโยชน์สูงสุดของนักลงทุน คณะกรรมการสามารถพิจารณาขยายช่วงเวลาการลงทุนครั้งแรกออกไปได้ ซึ่งจะแจ้งให้นักลงทุนทราบหากมีการพิจารณาเรื่องดังกล่าวต่อไป หากอัตราร้อยละที่กำหนดไว้ในข้อ 2.1 , 2.2 และ 2.3 ด้านบน เกินกำหนดอันเป็นผลมาจากการใช้สิทธิที่มากับการลงทุน หรือเป็นผลมาจากเหตุการณ์สำคัญเรื่องกระแสเงินสด เช่น การจองซื้อหรือขายคืน หรือ เรื่องอื่นจากการซื้อหรือขายการลงทุน กองทุนหลักจะปรับสถานะพอร์ทการลงทุนให้คืนกลับสู่ภาวะปกติโดยเร็วที่สุด เนื่องจากคณะกรรมการเห็นว่าเป็นเรื่องที่ต้องทำเพื่อประโยชน์สูงสุดของนักลงทุน อย่างไรก็ตาม กองทุนหลักจะไม่ทำธุรกรรมการขายหลักทรัพย์ที่ต้องยืมมาเพื่อการส่งมอบ ( short sell) และธุรกรรมการกู้ยืมเงิน หรือการทำ repo เพื่อประโยชน์ในการจัดการลงทุน ทั้งนี้ กองทุนหลักอาจพิจารณาลงทุนในหรือมีไว้ซึ่งสัญญาซื้อขายล่วงหน้า ( Derivatives) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารการลงทุน (Efficient Portfolio Management)ไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน และอาจลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน (Hedging) แต่จะไม่ลงทุนในตราสารที่มีลักษณะของสัญญาซื้อขายล่วงหน้าแฝง (Structured Note) ประเทศที่จดทะเบียนจัดตั้ง : ประเทศลักเซมเบิร์ก วันทำการซื้อขาย : วันส่งคำสั่งซื้อ :ส่งคำสั่งซื้อล่วงหน้า 3 วันทำการ ก่อนวันทำรายการซื้อ วันทำรายการซื้อ : วันทำการสุดท้ายของแต่ละเดือน วันส่งคำสั่งขายคืน : ส่งคำสั่งขายคืนล่วงหน้า 30 วัน ก่อนวันทำรายการขายคืน วันทำรายการขายคืน : วันทำการสุดท้ายของแต่ละเดือน อายุโครงการ : ไม่กำหนด การจ่ายเงินปันผล : ไม่มี ผู้ดูแลผลประโยชน์/ ผู้เก็บรักษาทรัพย์สิน ของกองทุน : UBS Europe se, Luxembourg Branch Bloomberg Ticker : URAI96E LX Equity Website www.ubs.com/realestate ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายของกองทุนรวมต่างประเทศ ค่าธรรมเนียมที่เก็บจากผู้ถือหน่วยลงทุน ค่าธรรมเนียมการสั่งซื้อ ไม่มี ค่าธรรมเนียมการสั่งขาย ไม่เกิน 2.00% ค่าธรรมเนียมที่เก็บจากกองทุน ค่าธรรมเนียมการจัดการรายปี ไม่เกิน 0.84% ต่อปี ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ( Aggregate Operating Fee) ไม่มี อนึ่ง กองทุนหลักอาจเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ ของกองทุนได้ หมายเหตุ กองทุนเป้าหมาย ( Target funds) อาจมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากกองทุนหลัก เช่น depositary banks and central administrative agent, management/ advisory fee และ issuing/redemption charge ทำให้ผู้ลงทุนของกองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย (UGREF-UI) อาจโดนเรียกเก็บค่าธรรมเนียมดังกล่าวซ้ำซ้อน (triple layer of fees) กองทุนหลักเป็น fund of funds ที่สามารถย้อนกลับมาลงทุนในกองทุนที่ UBS บริหารจัดการได้ อย่างไรก็ดี ในกรณีที่กองทุนหลักมีการลงทุนในกองทุนที่ UBS บริหารจัดการ กองทุนหลักจะไม่เรียกเก็บค่า Management fee ซ้ำซ้อน ปัจจัยความเสี่ยงของกองทุนรวมต่างประเทศ (กองทุนหลัก) การขาดสภาพคล่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (อสังหาฯ) โดยกองทุนเป้าหมาย (Target Fund) อาจมีสภาพคล่องต่ำ และอาจไม่มีตลาดกลางสำหรับการลงทุนในอสังหาฯ ตามแบบที่กองทุนเป้าหมายคาดหมายไว้ ดังนั้น สภาพคล่องของการลงทุนทั้งหมดของกองทุนเป้าหมายจะขึ้นอยู่กับความสำเร็จในการดำเนินการตามกลยุทธ์ของการลงทุนแต่ละครั้ง และยังมีความเสี่ยงที่สำคัญที่กองทุนเป้าหมายอาจไม่บรรลุวัตถุประสงค์ของการลงทุนได้ จากการขายหรือขายออกในราคาที่ดี หรือในเวลาที่เหมาะสม หรือขายได้ทันตามภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง ไม่เช่นนั้นอาจจะไม่สามารถขายทรัพย์สินออกไปสำเร็จตามกลยุทธ์ที่ตั้งไว้ กองทุนเป้าหมายอาจตั้งข้อจำกัดสำหรับตัวเองไว้สำหรับจำนวนครั้งในการขายคืน และเปิดช่องให้มีการขยายเวลาหรืองดรับคำสั่งการขายคืน ในกรณีที่คล้ายกับกรณีของกองทุนหลัก เนื่องจากการลงทุนในสินทรัพย์อ้างอิงของกองทุน อาจจะประกอบด้วยการลงทุนโดยตรง ไม่ว่าจะทั้งหมดหรือส่วนใหญ่ในอสังหาริมทรัพย์ จึงอาจจะรับรู้มูลค่าการลงทุนได้ยาก โดยทั่วไปมูลค่าของอสังหาฯ ที่ลงทุนนั้นขึ้นอยู่กับการตีมูลค่าของผู้ประเมิน และจำนวนเงินที่ได้รับจริงอาจจะต่ำกว่าที่ประเมินไว้ จึงเป็นการยากสำหรับผู้ลงทุนที่ลงทุนในกองทุนเหล่านี้ที่จะได้รับข้อมูลมูลค่าที่ลงทุนที่มีความน่าเชื่อถือของมูลค่าของทรัพย์สินอ้างอิงนั้น ความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าหรือสภาพคล่องทางการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเป้าหมายได้ลงทุนไว้นั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ซึ่งนอกเหนือจากการควบคุมของกองทุนและกองทุนเป้าหมาย เช่น ผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย และความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการเข้าซื้อกิจการ โครงสร้างทางการเงิน สิทธิในการเป็นเจ้าของ การดำเนินงาน และการขายอสังหาฯ นั้นออกไปด้วย ในอดีตที่ผ่านมา ทั้งมูลค่าและรายได้จากอสังหาฯ นั้นค่อนข้างผันผวน การลงทุนโดยกองทุนเป้าหมายอาจขึ้นอยู่กับแนวโน้มของตลาดโลก และสภาวะตลาดที่มีผลกระทบต่อธุรกิจโดยรวม การลงทุนของกองทุนเป้าหมายจึงอาจได้รับผลกระทบด้วย จากปัจจัยทางสภาวะเศรษฐกิจทั้งระดับประเทศและระดับสากล สภาวะตลาดอสังหาฯ ในประเทศ อุปทานและความนิยมของอสังหาฯ ในย่านใดย่านหนึ่ง ฐานะทางการเงินของผู้เช่า ผู้ซื้อหรือผู้ขาย การผันผวนของอัตราดอกเบี้ย อัตราภาษีอสังหาฯ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอื่นๆ และการขาดการเงินสนับสนุน ราคาพลังงานและการขาดแคลนของวัสดุ การเปลี่ยนแปลงของถนนหรือเครือข่ายการคมนาคมขนส่งทางราง ภัยธรรมชาติและเหตุสุดวิสัย ความเสี่ยงจากการไม่ได้ประกันหรือการไม่รับประกัน กฎระเบียบของทางการ (เช่น การใช้ที่ดินและข้อจำกัดในการแบ่งโซน การรักษาสิ่งแวดล้อม และความปลอดภัยในการทำงาน) ระบบราชการที่ไม่มีประสิทธิภาพ คุณภาพของการบริหาร และปัจจัยอื่นๆ ที่เกินการควบคุมของกองทุนและกองทุนเป้าหมาย หลายๆ ปัจจัยที่กล่าวถึงนี้อาจมีผลกระทบทางลบต่อมูลค่าของอสังหาฯ และรายได้ที่ได้รับจากอสังหาฯ มูลค่าการลงทุนในอสังหาฯ ของกองทุนเป้าหมายอาจจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญหากเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบอย่างกะทันหัน การแข่งขันในการลงทุน ตลาดอสังหาฯ นั้นมีการแข่งขันสูง และการดำเนินการสรรหาและทำธุรกรรมการลงทุนอย่างประสบความสำเร็จตามที่กองทุนได้คาดหวังไว้นั้น มีปัจจัยความไม่แน่นอนมาเกี่ยวข้องอยู่สูง กองทุนอาจจะประสบกับการแข่งขันที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จากนักลงทุนอื่นที่มีวัตถุประสงค์การลงทุนคล้ายกัน และมีแหล่งเงินทุนที่หลากหลายกว่าของกองทุน รวมถึงการแข่งขันจากกองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกัน กองทุนอื่นของผู้จัดการกองทุน และสถาบันการเงินอื่น หรือนักลงทุนประเภทอื่นๆ ด้วย นอกจากนี้ ยังไม่อาจรับประกันได้ว่ากองทุนเป้าหมายจะสามารถสรรหาและทำธุรกรรมการลงทุนอย่างประสบความสำเร็จตามที่กองทุนคาดหวัง ในเรื่องอัตราผลตอบแทนและวัตถุประสงค์ในการกระจายการลงทุน แม้ว่าปัจจุบันยังมีโอกาสในการลงทุนอีกมาก แต่ก็ไม่อาจรับประกันได้ว่าโอกาสนี้จะอยู่ไปอีกนานเท่าใด หรือกองทุนจะสามารถสรรหา และเข้าถึงโอกาสในการลงทุนที่เพียงพอให้กองทุนเข้าลงทุนด้วยทรัพย์สินสุทธิทั้งหมด หรือกระจายพอร์ทการลงทุนได้ตามที่กำหนดไว้ หากทรัพย์สินสุทธิส่วนใดไม่ได้ถูกนำมาลงทุน ผลการดำเนินงานของกองทุนนั้นอาจจะได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน การกระจายการลงทุน เพื่อให้เป็นการกระจายลงทุน ทั้งในแง่ของผู้จัดการกองทุน การบริหารกลยุทธ์ และการตลาด กองทุนจะเลือกกองทุนเป้าหมายมาจำนวนหนึ่ง โดยที่แต่กองทุนจะถูกแยกบริหารอย่างเป็นเป็นอิสระ มีวัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุนที่ต่างกัน แต่ละกองทุนจะมีข้อกำหนดในการกระจายการลงทุนตามที่กำหนดไว้ใน Appendix (เอกสารแนบ) กองทุนจะลงทุนในกองทุนเป้าหมายกี่กองก็ได้ แต่ต้องไม่ต่ำกว่า 5 กองทุนเป้าหมาย ซึ่งทั้งจำนวนกองและชื่อกองอาจเปลี่ยนแปลงได้ แม้ว่าการกระจายการลงทุนดังกล่าวจะมีเจตนาเพื่อลดความเสี่ยงจากการขาดทุน และขณะเดียวกันก็เพื่อให้ได้ประโยชน์จากความผันผวนของราคาก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถรับประกันได้ว่าการกระจายการลงทุนของกองทุนเป้าหมายจะไม่มีผลขาดทุนเลย (อาจจะทั้งหมดก็ได้) ซึ่งบางกองทุนอาจจะมีจำนวนผลขาดทุนเกินกว่าผลกำไรที่กองอื่นทำไว้ก็ได้ อาจจะมีบางเวลาที่กองทุนบางกองมีการลงทุนน้อย และ /หรือมีเงินสดหรือเทียบเท่าจำนวนมาก ทั้งนี้เพราะกองทุนอาจจะมีผลขาดทุนจำนวนมากหากถือครองการลงทุนบางอย่างไว้ในขณะที่มูลค่าลดลง หรือมีผลกระทบทางลบ จากการที่ผู้ออกตราสารผิดสัญญา กองทุนเป้าหมายบางกองทุนอาจเน้นการลงทุนในภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่ง หรือประเภทอสังหาฯ ประเภทใดประเภทหนึ่ง จึงมีความเสี่ยงจากตลาดนั้นๆ หรือความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในภูมิภาค หรือประเภทของอสังหาฯ ที่เข้าลงทุน ซึ่งการลงทุนประเภทดังกล่าว อาจถือได้ว่าเป็นการลงทุนแบบเก็งกำไร ความเสี่ยงจากการลงทุนในเขตหรือภูมิภาคต่างๆ กองทุนจะทำการลงทุนในอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในเขตหรือภูมิภาคต่างๆ ตามวัตถุประสงค์การลงทุนของแต่ละกองทุน ขณะที่เขตที่ตั้งที่ต่างกันนั้นสามารถเพิ่มโอกาสในการลงทุน และลดทอนความเสี่ยงของการลงทุนในตลาดใดตลาดหนึ่งได้ เพราะแต่ละเขตหรือภูมิภาคที่ตั้งของอสังหาฯ เหล่านี้มีเศรษฐกิจ การเมือง สังคม วัฒธรรม ธุรกิจ และสภาวะแรงงานที่ต่างกัน และมีกฏหมาย กฎระเบียบ มาตรฐานบัญชี และการทำธุรกิจที่ต่างกันด้วย กฎหมายและวิธีปฏิบัติด้านอสังหาฯ อาจจะแตกต่างกันมากระหว่างเขตหรือภูมิภาค โดยเฉพาะวิธีถือปฏิบัติที่ต่างกันระหว่างประเทศที่ใช้กฎหมายแพ่งและกฎหมายตามระบบจารีตประเพณี ดังนั้น จึงไม่มีวิธีการลงทุนและบริหารการลงทุนในอสังหาฯ วิธีใดวิธีหนึ่งที่จะที่ใช้ได้กับทุกสถานการณ์ หรือสามารถที่จะสร้างผลตอบแทนได้เหมือนๆ กันในทุกเขตที่ลงทุน การดำเนินงานของกองทุน กองทุน การลงทุนของกองทุน และการลงทุนในกองทุนอาจจะได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ จากการเปลี่ยนแปลงของสนธิสัญญา กฎหมาย และกฎระเบียบ (หรือการตีความของกฎเหล่านี้) รวมถึงข้อบังคับตามกฎหมายหลักทรัพย์และบริษัท ที่เกิดขึ้นอยู่เสมอในเขตการลงทุนต่างๆ ที่กองทุนเข้าลงทุน (รวมถึงประเทศลักเซมเบิร์กด้วย) ที่อาจจะทำให้เกิดเงื่อนไขทางกฎหมายและภาษีเพิ่มขึ้นในเขตที่กองทุนอาจจะดำเนินธุรกิจอยู่ ดังนั้น กองทุนอาจจะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามกฎหมายเพิ่มขึ้น และทำให้ผลตอบแทนลดลงจากการที่จะต้องปรับปรุงโครงสร้างและการเงิน อันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ความเสี่ยงของการชำระเงิน การจองซื้อหน่วยในช่วงเวลาการจองซื้อหน่วย ( Subscription dealing days) หน่วยดังกล่าวจะไม่ได้ออกในวันที่จองซื้อ แต่จะออกในวันทำการถัดจากวันที่มีการคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิแล้ว ตามที่ระบุอยู่ในหัวข้อ “การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ” ของหนังสือชี้ชวนนี้ ดังนั้น ผู้ลงทุนจะมีสถานะเป็นเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของกองทุนและจะไม่ได้รับสิทธิของการเป็นผู้ถือหน่วยจนกว่าจะมีการออกหน่วย ความเสี่ยงของการประเมินมูลค่า ผู้บริหารให้ความสำคัญกับการบริหารทรัพย์สินของกองทุนตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของกองทุน นโยบายการประเมินมูลค่าที่กำหนดอยู่ในหนังสือชี้ชวนนี้ จะมีการแก้ไขอัพเดทเป็นระยะโดยคณะกรรมการกองทุน อย่างไรก็ตาม กองทุนเป้าหมายที่ลงทุนในอสังหาฯ และหรือหลักทรัพย์อื่นที่มีสภาพคล่องน้อย หลักทรัพย์เหล่านี้อาจจะไม่มีมูลค่าที่จะสามารถประเมินได้ในทันที ดังนั้น มูลค่าหลักทรัพย์ดังกล่วอาจจะต้องถูกประเมินโดยกองทุนเอง ตัวอย่างเช่น มูลค่าทรัพย์สินสุทธิจะเป็นตามรายงานของกองทุนเป้าหมาย ตามมูลค่าต้นทุนหรือตามมูลค่ายุติธรรมตามที่รายงานโดยผู้จัดการกองทุน ผู้บริหาร หรือผู้ตรวจสอบของกองทุนเป้าหมาย หรือตามที่ผู้บริหารกำหนด นอกจากนี้ การรายงานการประเมินมูลค่ารายไตรมาสโดยกองทุนเป้าหมาย ส่วนใหญ่จะไม่สามารถเปิดเผยได้จนสิ้นไตรมาสถัดไป ดังนั้น มูลค่าสินทรัพย์สุทธิที่รายงานโดยกองทุนเป้าหมาย ณ สิ้นไตรมาสใดๆ ก็จะไม่สามารถสะท้อนผลการลงทุนในไตรมาสก่อนหน้านั้นได้ Administrator อาจจะมีการปรับมูลค่าการลงทุน หากเห็นว่าค่าเงินสกุลใด อัตราดอกเบี้ย เวลาครบกำหนด ความสามารถในการซื้อขาย และ/หรือ ปัจจัยอื่นๆ ที่เห็นว่าเกี่ยวข้องนั้น จำเป็นต้องมีการปรับเพื่อให้สะท้อนมูลค่ายุติธรรมของปัจจัยเหล่านี้ มูลค่าที่ประเมินไว้ของกองทุนเป้าหมายอาจจะแตกต่างจากมูลค่าที่ปรากฏอยู่ในรายงานฉบับสุดท้ายอย่างมาก และก็ไม่สามารถที่จะรับประกันได้ว่าการประเมินมูลค่าของกองทุนเป้าหมายจะถูกคำนวณได้อย่างถูกต้อง และคำนวณตามลำดับที่ถูกต้อง กองทุนจะใช้บัญชีที่รายงานโดยกองทุนเป้าหมายที่ลงทุนไว้ รวมถึงรายละเอียดของการประเมินที่รายงานมาอย่างรวดเร็ว ถูกต้อง และเพียงพอ ที่ผู้บริหารอาจจะใช้เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินและคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน แต่การรายงานการประเมินมูลค่าอาจจะล่าช้า และการประเมินมูลค่าเองก็อาจจะมีการคลาดเคลื่อนหรืออาจจะไม่สามารถประเมินได้อย่างแม่นยำ หากการประเมินมูลค่าใดๆ ไม่สามารถทำได้โดยวิธีที่กำหนดไว้ด้านบน หรือหากคณะกรรมการประเมินมูลค่าได้หารือกับผู้บริหารแล้วเห็นว่าวิธีการประเมินอื่นอาจจะสามารถประเมินมูลค่าที่สะท้อนมูลค่ายุติธรรมของหลักทรัพย์ หรือทรัพย์สินได้แม่นยำกว่า ดังนั้น วิธีการประเมินมูลค่าของหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินนั้นๆ จะเป็นไปตามที่คณะกรรมการประเมินมูลค่าเห็นควรให้ใช้ ความเสี่ยงทั่วไปของการเป็นหุ้นจดทะเบียน ประเภทของ Share Class ของกองทุนอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ลักเซมเบิร์ก (LSE) และหุ้นที่มีการซื้อขายผ่านตลาดย่อมเผชิญกับความผันผวน ดังนั้น มูลค่าและเงินได้จากหุ้นเหล่านี้จึงมีความผันผวนด้วย และไม่สามารถจะรับประกันได้ว่าราคาตลาดบนกระดานของหุ้นเหล่านี้จะสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินสุทธิที่อ้างอิง ผู้ลงทุนอาจจะไม่ได้เงินลงทุนคืนเต็มมูลค่าเมื่อขายหุ้นใน LSE ตามข้อกำหนดในหนังสือชี้ชวนนี้ โดยเฉพาะในเรื่องคุณสมบัติของผู้ลงทุน หุ้นอาจถูกโอนผ่านการซื้อขายใน LSE หรือนอกตลาดตามที่ตกลงกันเอง อำนาจควบคุมกองทุนอาจจะมีการเปลี่ยนแปลง และอาจมีบุคคลที่สามที่จะพยายามเข้ามาเปลี่ยนแปลงการดำเนินการของกองทุนให้ต่างไปจากเจตนาเดิมในหนังสือชี้ชวน ซึ่งอาจจะเป็นผลทางลบต่อผู้ถือหุ้น ดังนั้น จึงไม่สามารถที่จะประกันได้ว่าจะมีตลาดสำรองที่รองรับการซื้อขายหุ้นเหล่านี้ และผู้ลงทุนควรทราบว่าเมื่อลงทุนในหุ้นเหล่านี้แล้ว การขายคืนจะทำได้ก็ต่อเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขในการขายคืนของกองทุนเท่านั้น ความเสี่ยงจากการลงทุนในหลักทรัพย์ กองทุนมีความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในหุ้นผ่านการลงทุนในหลักทรัพย์ ความเสี่ยงหลักคือความเป็นไปได้ที่มูลค่าของหลักทรัพย์ดังกล่าวอาจจะลดลง รวมถึงการผันผวนในมูลค่าของหลักทรัพย์ตามกิจกรรมที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งมี และ /หรือ ตามสภาวะตลาดโดยทั่วไป และ/หรือ สภาวะเศรษฐกิจ หลักทรัพย์ที่มีการซื้อขายน้อยอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาได้ง่ายกว่าหลักทรัพย์ของบริษัทที่ใหญ่กว่า ความเสี่ยงจากการลงทุนในตราสารอนุพันธ์ กองทุนอาจมีการใช้ตราสารอนุพันธ์ ซึ่งทำให้มีความเสี่ยงในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะสัญญาตราสารอนุพันธ์นั้นอาจจะมีความผันผวนสูง และจำนวนเงินมาร์จิ้นนั้นอาจจะดูน้อยเมื่อเทียบกับขนาดของสัญญา แต่ความเคลื่อนไหวของตลาดเพียงเล็กน้อยอาจจะมีผลกระทบที่ต่อตราสารอนุพันธ์มากกว่าหุ้นกู้หรือหุ้นโดยทั่วไป กฏเกณฑ์ของธุรกรรมตราสารอนุพันธ์และกองทุนที่ทำธุรกรรมดังกล่าว มีการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงตามกฏหมาย โดยทางการ อยู่เสมอ สัญญาตราสารอนุพันธ์บางตัวอาจจะทำโดยตรงกับคู่สัญญา หรืออาจจะเป็น OTC ดังนั้น กองทุนจึงมีความเสี่ยงด้านความน่าเชื่อถือของผู้ออกตราสาร/คู่สัญญาและความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง ที่โดยปกติจะไม่มีในธุรกรรมที่ทำผ่านตลาดหลักทรัพย์ ความเสี่ยงของคู่สัญญา กองทุนไม่มีข้อห้ามที่จะเข้าเป็นคู่สัญญา หรือเน้นการทำธุรกรรมใดหรือทั้งหมดกับคู่สัญญาเดียว นอกจากนี้ กองทุนยังไม่มีหน่วยงานด้านเครดิตภายในที่จะทำการประเมินความน่าเชื่อถือของคู่สัญญา แต่ได้พึ่งพา UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. และผู้จัดการการลงทุนที่เชื่อว่าจะทำธุรกรรมกับคู่สัญญาตามนโยบายและวิธีปฎิบัติภายในเท่านั้น ความสามารถของกองทุนที่จะทำธุรกิจกับคู่สัญญารายใดรายหนึ่งหรือหลายราย และตามหน้าที่ของ UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. และผู้จัดการการลงทุนดังกล่าว ดังนั้น การที่ไม่มีการประเมินความสามารถทางการเงินของคู่สัญญาดังกล่าวอย่างอิสระและน่าเชื่อถือ และการที่ไม่มีตลาดมากำกับการชำระเงินนั้น อาจจะทำให้กองทุนเหล่านี้มีโอกาสขาดทุนมากขึ้น ความเสี่ยงของผลประโยชน์ทับซ้อน UBS ทำธุรกรรมหลายอย่าง รวมถึงธุรกรรมด้านวาณิชธนกิจ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารกองทุนและพอร์ท ดังนั้น ในการดำเนินธุรกิจตามปกติ UBS อาจจะมีธุรกรรมที่ผลประโยชน์ของ UBS หรือประโยชน์ของลูกค้าของ UBS อาจจะทับซ้อนกับผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้น ความเสี่ยงจากวงเงินเพื่อสภาพคล่อง กองทุนจะเข้าทำสัญญาเสริมสภาพคล่องวงเงินกับธนาคารเพื่อการบริหารเงินสดระยะสั้น และเพื่อทดแทนการขาดทุนจากการป้องกันค่าเงิน โดยกองทุนอาจจะต้องวางทรัพย์สินของกองทุนบางส่วนเพื่อเป็นหลักประกันสำหรับหนี้ดังกล่าว ซึ่งจะจำกัดความคล่องตัวในการขายทรัพย์สินที่ได้วางไว้เหล่านี้ ทั้งนี้ โดยขึ้นอยู่กับสภาพตลาด กองทุนอาจไม่สามารถเข้าถึงวงเงินเพื่อสภาพคล่องดังกล่าว หรือหากเข้าทำสัญญาใดสัญญาหนึ่งแล้ว เงื่อนไขของสัญญาอาจจะเปลี่ยนหรืออาจจะเป็นการยากที่จะรักษาสัญญาไว้ได้ ซึ่งจะเป็นผลกระทบต่อสภาพคล่องของกองทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมโดยกองทุนเป้าหมาย (Target Funds) กองทุนเป้าหมายที่กองทุนเข้าลงทุน จะมีการกู้ยืมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ในการลงทุน แม้ว่าการกู้ยืมจากบุคคลที่สามจะช่วยให้ผลตอบแทนของกองทุนเป้าหมายสูงขึ้น และเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากค่าเงินได้บางส่วน แต่ก็อาจจะทำให้เกิดขาดทุนได้ด้วย รวมถึงความเสี่ยงจากการที่ไม่มีเงินสดพอที่จะชำระหนี้ และความเสี่ยงที่การกู้ยืมจากบุคคลที่สามอาจจะทำให้ไม่สามารถทำรีไฟแนนซ์ได้ หรือเงื่อนไขการทำรีไฟแนนซ์อาจจะไม่ดีเท่าเงินกู้ยืมในปัจจุบัน ความสามารถในการกู้ยืมจากบุคคลที่สามจะเป็นปัจจัยที่สำคัญของกองทุนเป้าหมาย ในการที่จะบรรลุวัตถุประสงค์ในการลงทุนและผลตอบแทน และผลตอบแทนดังกล่าวอาจจะส่งผลทางลบต่อผลตอบแทนของกองทุน ดังนั้น ผู้ลงทุนในกองทุนในกองทุนควรจะตระหนักว่า ไม่สามารถรับประกันได้ว่ากองทุนเป้าหมายที่กองทุนจะเข้าไปลงทุนจะสามารถเข้าถึงเงินกู้จากบุคคลที่สามได้ ในระดับหรือตามเงื่อนไขที่จะอำนวยให้กองทุนบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ เนื่องจากเหตุผลทางการเปลี่ยนแปลงของนโยบายสินเชื่อของผู้ให้กู้ หรือการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย แม้ว่าวัตถุประสงค์การลงทุนของกองทุนเป้าหมาย อาจจะสนับสนุนให้ใช้เงินกู้จากบุคคลที่สามให้มากที่สุดในการจัดทำโครงสร้างของธุรกรรมก็ตาม ผู้ลงทุนจึงควรทราบว่าในที่สุดแล้วก็จะต้องมีการจ่ายคืนหนี้เงินกู้ดังกล่าว แม้ว่าการกระทำดังกล่าวจะทำให้มูลค่าของการลงทุนในกองทุนเป้าหมายลดลงก็ตาม การเปิดเผยอัตราการกู้ยืมภายใต้หลักเกณฑ์ AIFMD นักลงทุนและผู้ถือหน่วยควรทราบว่าระดับของ Leverage (อัตราการกู้ยืม) ตามที่คำนวณไว้และเปิดเผยอยู่ในเอกสารแนบของกองทุน อาจจะไม่สามารถแสดงถึงความเสี่ยงรวมทั้งหมดของกองทุนได้ เนื่องจากตราสารอนุพันธ์และการยืมเงินสด หรือหลักทรัพย์นั้นใช้เพื่อบริหารความเสี่ยงไปพร้อมๆ กับเพื่อแสวงหาผลตอบแทน นอกจากนี้ การคำนวณด้วยวิธี Gross method นั้น ได้รวมการทำธุรกรรมในตราสารอนุพันธ์ทั้งหมดทั้งในขา long และ short (รวมถึง FX Forward ที่ใช้เพื่อป้องกันความเสี่ยงของค่าเงิน) ไม่ว่าจะใช้เพื่อป้องกันความเสี่ยงหรือเพื่อ offsetting ฐานะการลงทุนในตราสารอนุพันธ์ และเพื่อการอื่น นอกจากนี้ กองทุนใช้ notional values ในการคำนวณความเสี่ยงทั้งหมด จึงอธิบายได้ว่าทำไมระดับ Leverage ตามวิธีนี้จึงค่อนข้างสูง และเหตุใดหากการคำนวณด้วยวิธี Commitment approach ที่รวมการป้องกันความเสี่ยงและ netting ในวิธีการคำนวณแล้ว ค่า Leverage จึงต่ำกว่า หมายเหตุ ค่าธรรมเนียมการจัดการของกองทุนหลักจะเรียกเก็บเป็นรายไตรมาสและจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการซ้ำซ้อน ในกรณีที่ไปลงทุนในกองทุนเป้าหมายที่บริหารจัดการโดย UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการไถ่ถอนหน่วยลงทุนจะถูกบันทึกหักออกจากสินทรัพย์ของกองทุนหลัก และเนื่องจาก กองทุนหลักลงทุนในกองทุนเป้าหมาย ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนหน่วยลงทุนอาจเกิดขึ้นทั้งในระดับกองทุนเป้าหมายที่เกี่ยวข้องและในระดับของกองทุนหลัก ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งในระดับกองทุนเป้าหมายที่เกี่ยวข้องและในระดับของกองทุนหลัก อาจรวมถึงค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายของธนาคารผู้รับฝากสินทรัพย์ และตัวแทนผู้บริหารส่วนกลาง, ค่าธรรมเนียมการจัดการ / ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษาและค่าใช้จ่ายในการออก / ไถ่ถอนหน่วยลงทุน หากกองทุนหลักลงทุนในกองทุนเป้าหมายหรือลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ซึ่งมีการชำระคืนเงินค่าธรรมเนียมหรือค่าคอมมิชชั่นทั้งหมดหรือบางส่วน ค่าธรรมเนียมที่ได้รับคืนดังกล่าวจะถูกเพิ่มเข้าไปในส่วนของสินทรัพย์ของกองทุนหลัก ในกรณีที่กองทุนหลักมีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการ ซึ่งบริษัทจัดการเห็นว่าไม่มีนัยสำคัญ บริษัทจัดการขอสงวนสิทธิที่จะแก้ไขเพิ่มเติมโครงการให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของกองทุนหลักโดยถือว่าได้รับมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว และจะแจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบทางเว็บไซต์ของบริษัทจัดการโดยพลัน เงื่อนไขอื่นๆ (1) ในกรณีที่ชนิดของหน่วยลงทุน (Class) และ/หรือกองทุนหลักที่กองทุนลงทุนนั้นไม่เหมาะสมอีกต่อไป และ/หรือ Class หรือกองทุนหลักที่กองทุนลงทุนมีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดจนอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เช่น เงื่อนไขการลงทุน นโยบายการลงทุน อัตราค่าธรรมเนียม เป็นต้น และ/หรือ กองทุนหลักที่กองทุนลงทุนมีการกระทำผิดตามความเห็นของหน่วยงานกำกับดูแลของกองทุนต่างประเทศ และ/หรือเมื่อเกิดเหตุการณ์หรือคาดการณ์ได้ว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบต่างๆ จนอาจส่งผลให้การลงทุนในกองทุนต่างประเทศเป็นภาระต่อผู้ลงทุนเกินจำเป็น เป็นต้น และ/หรือในกรณีที่กองทุนหลักที่กองทุนลงทุนได้เลิกโครงการในขณะที่บริษัทจัดการยังดำเนินการบริหารและจัดการลงทุนกองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย ทั้งนี้ เมื่อปรากฏกรณีดังกล่าวข้างต้นบริษัทจัดการขอสงวนสิทธิ โดยเป็นไปตาม ดุลยพินิจของบริษัทจัดการ ที่จะพิจารณาเปลี่ยนแปลงชนิดของหน่วยลงทุน (Class) และ/หรือกองทุนหลัก และ/หรือการเปลี่ยนแปลงสกุลเงินลงทุนเป็นสกุลเงินอื่นใด โดยจะนำเงินไปลงทุนในกองทุนรวมต่างประเทศอื่นใดที่มีนโยบายการลงทุนสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ และ/หรือนโยบายการลงทุนของกองทุน และในการโอนย้ายกองทุนดังกล่าว บริษัทจัดการอาจพิจารณาดำเนินการในครั้งเดียว หรือทยอยโอนย้ายเงินทุน ซึ่งอาจส่งผลให้ ในช่วงเวลาดังกล่าวกองทุนอาจมีไว้ซึ่งหน่วยลงทุนของกองทุนต่างประเทศมากกว่า 1 กองทุน โดยอาจเป็นกองทุนที่บริหารและจัดการลงทุนโดย UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. หรือไม่ก็ได้ และ/หรือขอสงวนสิทธิในการเลิกโครงการจัดการกองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียล เอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย โดยถือว่าได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว ทั้งนี้ หากมีการดำเนินการดังกล่าว บริษัทจัดการจะประกาศให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบล่วงหน้าโดยพลัน (2) ในกรณีที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุน หรือสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรือคณะกรรมการ ก.ล.ต. มีการแก้ไขเพิ่มเติมประกาศที่เกี่ยวข้องกับกฎเกณฑ์การลงทุน รวมถึงกฎเกณฑ์การลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า หรือประกาศอื่นใดที่กระทบกับนโยบายการลงทุนของกองทุนนี้ในภายหลัง บริษัทจัดการจะดำเนินการปรับนโยบายการลงทุนดังกล่าวเพื่อให้เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน หรือประกาศสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรือประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด โดยถือว่าได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว ทั้งนี้ การสรุปสาระสำคัญในส่วนของกองทุน UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (EUR) I-96-ACC ได้ถูกคัดเลือกมาเฉพาะส่วนที่สำคัญและจัดแปลมาจากต้นฉบับภาษาอังกฤษ ดังนั้น ในกรณีที่มีความแตกต่างหรือไม่สอดคล้องกับต้นฉบับภาษาอังกฤษ ให้ถือตามต้นฉบับภาษาอังกฤษเป็นเกณฑ์ สถานการณ์เชิงลบอย่างมากที่สุดที่เกิดขึ้น (Worst Case Scenario) ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการลงทุนในกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global* (กองทุนอ้างอิง) หากลงทุนด้วยเงิน 100,000 ยูโร คำนวณด้วยผลตอบแทนขาดทุนสูงสุด ในแต่ละช่วงเวลา ช่วงเวลา ระดับผลตอบแทนขาดทุนสูงสุด (Maximum Drawdown) มูลค่าเงินลงทุนคงเหลือ (สกุลเงินยูโร) ระยะเวลาที่จะกลับมาคืนทุน (Recovery Period) (เดือน) 3 ปี** -1.03% 98,970 ยูโร 5 เดือน 5 ปี** -1.03% 98,970 ยูโร 5 เดือน นับจากจัดตั้งกองทุน*** -4.53 % 95 ,470 ยูโร 21 เดือน ข้อมูล จาก Morningstar ณ 28 กุมภาพันธ์ 2565 *คำนวณจากผลตอบแทนรายเดือน (Monthly Return) ของกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12-dist EUR จัดตั้งในวันที่ 30 มิถุนายน 2008 ซึ่งเป็นกองทุนอ้างอิง จึงอาจไม่ได้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานทั้งหมดของกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-96-acc EUR ซึ่งเป็น share class ของกองทุนหลักที่กองทุน UGREF-UI ลงทุน หมายเหตุ : การประมาณการผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนอ้างอิงข้างต้น เป็นการอ้างอิงจากสถานการณ์ในอดีต ซึ่งรวมถึงการทำธุรกรรมการกู้ยืมเงินโดยใช้หลักการ look-through และการลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (Derivatives) ทั้งนี้ ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับจริงจะขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดและระยะเวลาการลงทุนของผู้ลงทุน ในกรณีที่กองทุนหลักไม่สามารถจำหน่ายหรือถอนการลงทุนในหลักทรัพย์หรือกองทุนที่กองทุนหลักลงทุนได้ในราคาที่ต้องการและระยเวลาที่ต้องการ อาจทำให้กองทุน UGREF-UI มีผลขาดทุนจนไม่สามารถคืนเงินลงทุนผู้ถือหน่วยลงทุนได้ **ระดับผลขาดทุนสูงสุดเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่เกิดการปิดเมืองจากสถานการณ์การระบาดของ Covid-19 (The Great Lockdown of 2020) ***ระดับผลขาดทุนสูงสุดเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่เกิดวิกฤตการเงิน (The Financial Crisis of 2008-2009) ทั้งนี้ กองทุน UGREF-UI และ/หรือกองทุนหลักอาจมีการลงทุนใน สัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อ EPM โดยมีมูลค่าตามหน้าสัญญาของสัญญาซื้อขายล่วงหน้า ไม่เกิน 100% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ กองทุน UGREF-UI และ/หรือกองทุนหลักอาจพิจารณาลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (Derivatives) เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน รวมกันสูงสุดไม่เกิน 200% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ โดยกองทุน UGREF-UI อาจมีการลงทุนใน สัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนไม่เกินกว่า 100% ของมูลค่าเงินลงทุนในต่างประเทศ โดยผลกระทบทางลบที่มากที่สุดจากการลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้าดังกล่าวไม่เกินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนและกองทุนอาจมีผลตอบแทนของกองทุนต่ำกว่าผลตอบแทนที่ควรจะได้รับเมื่อเปรียบเทียบกับกรณีที่กองทุนไม่ได้ลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้าดังกล่าว